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日版代购房地产合作开发、并购风险管理与实践案例分析

原题:房地产合作开发、并购风险管理与实际案例分析

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目前国内房地产业已从象征快速扩张的金十年进入稳健增长的银十年,房地产业作为国民经济的重要支柱行业,是目前中国少数平均利润较高的行业。 近年来,银根紧缩,国家政策不透明,许多房地产开发商面临资金不足和对未来市场风险的不安情况。 同时,房地产项目是资金密集、开发建设周期长的复杂系统项目,从建设开始到销售结束,需要承担大量可预测、不可预测的未知风险。 投资额大、投资周期长、变化能力差的特性决定了项目全过程中存在经营风险、金融风险等有形风险,以及国家政策变化、社会环境变化等无形风险。 因此,投资房地产的高收益是风险更高的行业,应完全了解该行业运营的全过程,以风险控制为首,确保企业持续健康发展。

近年来,随着国家政策的调整,房地产企业的各种土地方式不断出现,大量企业的土地方式以合并重组的方式解决,扩大资产规模,扩大经营范围,提高整体竞争力,但由于合并重组方式多样,各企业从自身需求中选择最佳合并重组方式, 在必须结合各种并购重组方式特点的股票并购、资产并购、并购、个别、资产重组等多种并购重组方式中,从企业并购重组的目的出发,考虑并购方公司框架、公司性质,比较分析税收环境等多方面,总结各种并购重组方式的利弊, 在为企业选择最终收购重组方式提供支持的同时,结合典型案例对股权框架模型中的税务调整进行各项税收分析,为方案的终点提供有力支持,避免不确定的重大收购风险。

【详细情况】

第一部分:法律视角下的合作开发、并购风险管理与实践案例分析

一、关于取得土地使用权的风险和规避

一、土地一级开发法律风险与规避

2 .招募中的法律风险

三、土地转让合同签订应注意的法律问题

4 .土地转让过程中的法律风险

——关于土地转让金缴纳、土地在国有土地使用证登记的问题

——建设项目竣工时间与违约相关问题

——关于投资总额和容积率的问题

——关于闲置土地的问题

——关于提前回收地块使用权的问题

5 .土地合作开发中的风险和规避

二、关于房地产建设阶段的法律风险和规避

1 .建设工程施工合同无效的法律问题

——建设工程施工合同无效的;

——处理无效建筑工程施工合同结算的原则

——建设工程施工合同无效的依据

——建设工程施工合同价款的支付

——建设工程施工合同被非法没收的范围

2、黑白合同带来的法律风险和司法中处理

3、建设工程签证问题

四、工程工期法律问题

5、工程施工合同结算问题

六、施工中房屋质量问题纠纷

7 .项目施工过程中现场管理应注意的法律问题

三、房地产销售阶段法律风险及应对措施

1 .商品住宅的典型交房纠纷和应对技术

——目前发生交房纠纷的六种原因

——应对交房法风险的防御体系

2、房屋质量纠纷

3 .改变小区规划,设计问题

4、推迟交房和产证处理

五、园区会和车位法律问题

六、楼市危机中的退房风险及应对建议

四、与物业管理有关的法律风险

1 .签订前期物业管理合同的风险

2、业主委员会和开发人员常见的几类纠纷

五、房地产开发中的风险

1 .国家宏观经济调控的风险

2 .项目开发的法律风险

3、市场风险

郭艳萍:新法下房地产开发企业法律风险防范

4、不可抗力的风险

第二部分:财税视角下房地产企业合作开发、合并重组与土地开拓剖析

一、招聘落地方式分析

1、在现在的地王辈出的时代,你所拥有的土地价值和职业状况的设定会对各税收产生什么样的影响呢?我们在前期做过测量模型,直到今天提出完全正确的税收估计模型,最终的利润结果为止

2、拿土地后,担心应不应支付耕地占有税?土地证的办理与耕地占有税的缴纳有一体关系吗? 相关土地使用税与耕地使用税有什么关系1.3,后期开发的翻新室对每项税收产生什么样的节税效果,房地产开发进入全面翻新时代?

案例分析:从房地产公司持有土地阶段展示全税估算模型,达到最终效益分析。

二、一二级联动取地方式

1、棚区改造的优惠关系到那些税金吗? 分手在哪个阶段可以免除?我们自己计算的无交基数和无交基数的范围是否正确,取得什么样的资料很重要。

2、拆迁费用应如何计算?。 安置房在营业改革后应当视为销售还是按公允价格缴纳增值税,按成本增值计算,增值税项目可以扣除差额,需要什么详细资料?

3、安置房最终要根据什么资料处理房地产证明书,需要商社签订买卖合同,还是需要签订回迁合同,如何正确区分? 预售证和预售证有什么样的关联呢,预售证怎样设置才能达到预想的效果呢

三、合并重组的动机分析

你知道你们公司合并重组的动机吗? 如何充分理解各个案例的合并动机,选择切实可行的合并重组方案,确定合并重组方向,以便采取土地还是低价格从你们公司的合并重组动机中找到良好的合并模式

2、并购重组各项事业改革后,企业并购重组政策发生了变化吗? 重组方案应进行什么样的调整?与合并、个别和资产计划相关的税收和票据应如何对应

四、合并重组的方式和过程分析

1、你知道有多少收购方法可供选择吗? 你们公司的性质,股票结构和对方公司的性质和股票结构在合并重组中发挥什么作用

2、各种收购重组成本对项目清算有何影响? 收购成本可以如何扣除?

3、各种收购重组中如何合并使用企业所得税、土地增值税、增值税等各项税收优惠政策,最大限度地发挥优惠政策的作用

4、与大型企业合作的红利处理是否面临困境,应如何解决,对平等红利适用条件的税收政策作出过什么规定

5、工业企业等非房地产行业实现合并重组有哪些特点?如何融合税收优惠政策,在股票并购和资产并购之间转变

五、合并重组方式的税负规划分析

1、以合并重组方式取地,不同形式税收成本如何不同? 应该如何从多种合并重组的形式中选择适合自己的方式

2、以资产转让方式接管建设工程(腐尾楼)

(1)这种方式与什么税收有关,可以避免吗? 增值税、土地增值税、企业所得税、权利税等税收政策有什么关系? 如何通过多种方案的比较分析来决定我们是否选择此并购方案

(2)自己的项目不能在建设工程中转让吗? 可以降低土地增值税税率等级吗?普通住宅增值率可以降低到什么项目? 你有没有考虑过应该如何安排相关的税收呢

3、股票收购方式拥有土地

(1)该方式现在的税金负担应该最小,但考虑到面临的法律风险和后续清算成本的增加等,有必要考虑双方的价格博弈等

(2)应该做的工作是清理家庭底层,做法和税务调整,税务调整过吗?知道被收购企业税务不足吗?我们面对怎样的选择,如何平衡各种风险

(3)你的股票收购是所有的股票收购吗? 你知道收购所有权的税务风险吗? 如何为股权收购设置资金支付,以解决股权溢价?

(4)个人所有权的收购与法人所有权的收购有什么区别?如何避免巨额的预扣义务

(5)你们公司的股票收购是个人交易吗? 你知道在个人交易中损失的税金有多少吗?

(6)在哪些情况下外资个人股票收购过程中,外资个人收入透过税务核算,在外汇管制下我们应该如何解决收购问题?

四、合并、分立、分支机构的设立

(一)是否明确合并、个别适用条件? 如何落实程序事实? 应该用合并方式清算企业所得税吗? 应如何寻求个别法律风险与税收优惠的平衡?

(2)设立分公司的土地和设立子公司的土地有哪些不同,如何选择合适的体系结构模型,总公司的当地分公司可以开发使用呢? 各项税金对于土地成本是怎样认定的呢?

案例分析:

1、股票收购的非房地产企业调整,房地产企业调整

2 .外资企业股票并购全面调整棚区项目全面调整。

六、结合各种方式取地

1、资产转让、股票并购、合并、增值税项下的资产重组、母子公司投资转移、其他方式的组合应该如何做?增值税项下的资产重组与资产投资计划存在着什么样的冲突,各种方式是如何综合使用和在这些节点上使用的?

2、工业企业和房地产行业实现合并重组有什么不同? 如何针对不同行业实现多样化税收优惠政策的最终并购动机?

案例分析:

(一)房地产企业个别与资产重组方案的比较分析

(2)先投资转让等节税的详细操作分析。

资料来源:房地产培训网回到搜狐,更详细地看看

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